广州市展会知识产权保护办法
广东省广州市人民政府
广州市人民政府令
第72号
《关于修改〈广州市展会知识产权保护办法〉的决定》已经2012年5月7日市政府第14届14次常务会议讨论通过，现予以公布，自公布之日起生效。
市长 陈建华
二○一二年六月十六日
广州市展会知识产权保护办法
(2009年8月18日广州市人民政府令第21号发布，根据2012年6月16日广州市人民政府令第72号修正)
第一条 为加强本市展会知识产权保护，推动会展业有序健康发展，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内举办的各类展览会、展销会、博览会、交易会、展示会等展会中有关专利权、商标权、版权的保护。
第三条 展会知识产权保护应当遵循政府监管、展会主办单位负责、参展商自律、社会公众监督的原则。
第四条 专利、商标、版权知识产权行政管理部门应当加强对展会知识产权的保护，履行下列职责：
(一)组织展会主办单位、参展商进行各种知识产权培训，并为其提供指导和咨询服务；
(二)检查、督促展会主办单位、参展商自觉履行知识产权保护义务；
(三)查处展会中发生的各类知识产权违法案件。
前款规定的负责知识产权行政管理的部门应当建立展会知识产权保护信息统计制度。专利行政管理部门应当组织商标、版权行政管理部门建立信息共享和协调机制。
第五条 举办时间在3日以上，且具有下列情形之一的展会，负责知识产权行政管理的部门应当设立现场办公室或者指定联络员，接受知识产权权利人或者利害关系人提出的行政处理请求，对符合立案标准的予以处理：
(一)政府以及政府部门主办的展会；
(二)在国际或者国内具有重大影响的展会；
(三)可能发生知识产权侵权纠纷较多的展会。
未设立现场办公室或者指定联络员的展会，知识产权权利人或者利害关系人可以直接向负责知识产权行政管理的部门提出行政处理请求。
第六条 展会主办单位应当在与参展商签订的参展合同中约定知识产权保护条款，内容包括：
(一)参展商应当承诺其所有的参展项目不侵犯他人在先拥有的知识产权；
(二)参展项目如经展会主办单位认为涉嫌侵权，且参展商不能作出不侵权的有效举证的，参展商应当立即采取遮盖、撤展等处理措施；
(三)参展项目已由人民法院作出侵权判决或者由负责知识产权行政管理的部门作出侵权处理决定，并已发生法律效力的，参展商拒绝采取遮盖、撤展等处理措施时，展会主办单位可以收回参展人员参展证件或者取消参展商当届参展资格；
(四)与展会知识产权保护有关的其他内容。
第七条 展会主办单位应当建立知识产权备案和公示制度，将本届展会参展商备案的知识产权按类别编印成知识产权保护目录，在展会开始15日前向参展商公布。
第八条 展会主办单位应当履行下列义务：
(一)在展馆显著位置或者参展商手册上，公布负责知识产权行政管理的部门接受投诉或者处理请求的联系方式和立案标准；
(二)为参展商提供知识产权方面的宣传咨询服务；
(三)接受知识产权权利人或者利害关系人的投诉，依约处理展会中发生的知识产权侵权纠纷；
(四)应知识产权权利人或者利害关系人的要求，出具相关事实证明，或者为知识产权权利人、利害关系人及其委托代理人进入展会取证提供必要的便利条件；
(五)妥善保存展会的知识产权保护信息与资料，在展会结束后统计展会期间自行受理的知识产权投诉纠纷并进行分类整理、分析，分别报送专利、商标和版权行政管理部门；
(六)配合负责知识产权行政管理的部门的工作。
展会主办单位应当设立知识产权工作机构，指派专人负责，并可以聘请相关领域的专业技术人员和法律专业人员参加。
第九条 参展商应当履行下列义务：
(一)参展项目涉及知识产权的，应当准备相关权利证明材料，并且在展会开始30日前向展会主办单位备案；
(二)在参展项目上标注知识产权标记、标识的，应当按照国家的有关规定规范标注；
(三)自觉对参展项目的知识产权状况进行审查，不得将涉嫌侵犯他人在先拥有的知识产权的项目带入展会参展；
(四)接受负责知识产权行政管理的部门的监督、检查、处理。
第十条 知识产权权利人或者利害关系人可以就被投诉人的涉嫌侵权行为向展会主办单位投诉，展会主办单位应当按照本办法第十一条的规定处理投诉。
知识产权权利人或者利害关系人也可以就被投诉人的涉嫌侵权行为直接向人民法院起诉或者向负责知识产权行政管理的部门提出处理请求。
第十一条 知识产权权利人或者利害关系人向展会主办单位提出投诉时，应当提交证明材料；展会主办单位应当及时受理并告知被投诉人。
被投诉人被告知参展项目涉嫌侵权的，应当及时出示相关证据，作出不侵权举证。被投诉人不能作出有效举证的，展会主办单位应当要求被投诉人按照合同约定立即采取遮盖、撤展等处理措施。
被投诉的参展项目已由人民法院作出侵权判决或者由负责知识产权行政管理的部门作出侵权处理决定，并已发生法律效力的，展会主办单位应当要求被投诉人立即采取遮盖、撤展等处理措施。
第十二条 被投诉人拒不按照本办法第十一条规定采取措施的，展会主办单位应当对涉嫌侵权的参展项目拍照取证，交予投诉人，或者配合公证机关进行取证。
被投诉人拒不按照本办法第十一条第三款的规定采取遮盖、撤展等处理措施的，展会主办单位还可以按照合同约定收回参展人员参展证件或者取消参展商当届参展资格。
第十三条 展会主办单位应当从下一届展会起连续三届拒绝具有以下情形之一的参展商参加同一展会：
(一)拒不按照本办法第十一条第三款的规定采取遮盖、撤展等处理措施的；
(二)拒不对展会主办单位认为涉嫌侵权的参展项目采取遮盖、撤展等处理措施，投诉人证明其后该参展项目被人民法院或者负责知识产权行政管理的部门认定侵权的；
(三)参展项目在往届展会中因人民法院或者负责知识产权行政管理的部门认定侵权而采取遮盖、撤展等处理措施，所涉及的知识产权仍处于有效保护期内，本届展会中又继续展出同一参展项目的；
(四)参展项目在往届展会中因展会主办单位认为涉嫌侵权而采取遮盖、撤展等处理措施，投诉人证明其后该参展项目被人民法院或者负责知识产权行政管理的部门认定侵权，所涉及的知识产权仍处于有效保护期内，本届展会中又继续展出同一参展项目的；
(五)有其他不配合展会知识产权保护工作的行为，情节严重的。
第十四条 知识产权权利人或者利害关系人向负责知识产权行政管理的部门提出处理请求时，应当提交以下材料：
(一)由知识产权权利人或者利害关系人签署或者盖章的请求书，委托代理人处理的，应当提交授权委托书，并注明授权权限；
(二)涉及专利的，应当提交专利证书、专利公告文本、专利权人的身份证明、专利法律状态证明；涉及商标的，应当提交商标注册证明文件、商标权利人身份证明；涉及版权的，应当提交版权权利证明、版权人身份证明；是利害关系人的，还应当提交独占使用许可合同或者排他使用许可合同等证明材料；
(三)被投诉人基本信息，包括被投诉人的名称、所在展位等；
(四)涉及实用新型专利或者外观设计专利的，应当提交国务院专利行政部门出具的专利权评价报告；
(五)被投诉人涉嫌侵权的参展项目名称、涉嫌侵权的理由及证据。
第十五条 本办法第十四条第(五)项所称证据，涉及专利侵权处理请求的应当符合下列条件：
(一)除新产品制造方法的发明专利外，涉及方法发明专利或者是依照专利方法直接获得产品的，应当提交涉及产品的配方、组分或者被投诉人所采用的方法；
(二)涉及大型机械设备、精密仪器结构等产品的实用新型专利、发明专利，应当提交其形状、构造或者二者的结合落入专利权保护范围的相关证明材料；
(三)其他能够证明被控涉嫌侵权产品侵权的证据。
第十六条 当事人按照本办法第十四条、第十五条规定提交的材料，应当真实、合法，不得提交虚假材料。
当事人提交的材料是在中华人民共和国境外形成的，应当符合有关法律、法规对公证认证的规定，并应当附带相应的中文译本。
第十七条 负责知识产权行政管理的部门不受理具有下列情形之一的展会知识产权侵权纠纷：
(一)知识产权权利人或者利害关系人已经向人民法院提起知识产权侵权诉讼的；
(二)专利权正处于无效宣告请求程序之中的；
(三)专利权存在权属纠纷，正处于人民法院的审理程序或者专利行政管理部门的调解程序之中的；
(四)注册商标被撤销或者确认无效后处于复审或者人民法院审理程序之中的；
(五)不符合本办法第十四条、十五条、十六条相关规定，未能在负责知识产权行政管理的部门通知的期限内补充相关材料的。
第十八条 负责知识产权行政管理的部门在调查处理展会中发生的知识产权案件时，可以到被投诉人的展位进行现场检查，查阅、复制与案件有关的文件，询问当事人，采取拍照、摄像、抽样等方式调查取证。
第十九条 专利行政管理部门设立的现场办公室可以适用简易程序处理符合以下条件的专利侵权纠纷：
(一)专利权人或者利害关系人仅要求被投诉人停止在本届展会中的侵权行为；
(二)符合本办法第十四条、十五条、十六条、十七条的规定；
(三)所涉专利权已按本办法第七条的规定进行了展前备案和公示。
第二十条 按照简易程序处理的案件，专利行政管理部门应当在收到处理请求材料的24小时内立案并送达被投诉人。
被投诉人应当在收到材料后的24小时内进行答辩，逾期未提交答辩材料的，不影响专利行政管理部门处理工作的进行。
第二十一条 按照简易程序处理的案件，专利行政管理部门可以先行调解；调解不成，事实清楚，证据确凿的，专利行政管理部门应当在被投诉人答辩期满后24小时内作出处理决定。
处理决定应当送交纠纷双方当事人及展会主办单位，被认定侵权的参展项目应当立即采取遮盖、撤展等处理措施。
第二十二条 专利权人或者利害关系人提出处理请求的时间距离展会结束不足48小时的，不适用简易程序。
按照简易程序立案的案件，通过现场对比无法判断是否落入专利权保护范围的，不适用简易程序，按照有关法律、法规、规章的相关规定进行处理。
第二十三条 展会主办单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由负责知识产权行政管理的部门责令改正：
(一)未在展馆显著位置或者参展商手册上公布负责知识产权行政管理的部门接受处理请求的联系方式和立案标准的；
(二)未向参展商提供知识产权方面的宣传咨询服务的；
(三)未报送展会知识产权保护信息与资料的。
第二十四条 展会主办单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由负责知识产权行政管理的部门责令改正；拒不改正的，可以处以2000元以上1万元以下的罚款；造成严重后果的，可以处以1万元以上3万元以下的罚款：
(一)拒绝受理知识产权权利人或者利害关系人投诉，未按照规定或者合同约定对涉嫌侵权的参展项目采取处理措施的；
(二)经知识产权权利人或者利害关系人要求，拒绝出具相关事实证明，或者拒绝对涉嫌侵权的参展项目拍照取证，或者拒绝配合公证机关进行取证的；
(三)违反本办法第十三条的规定，允许参展商继续参加同一展会的。
第二十五条 投诉人提交虚假材料的，由处理投诉的行政管理部门予以警告；存在伪造主要证据等严重情节的，并处以1万元以上3万元以下罚款。
第二十六条 负责知识产权行政管理的部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由有关部门依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条 本办法所称参展项目，包括展品、展板、展台、产品及照片、目录册、视像资料，以及其他相关宣传资料。
第二十八条 本办法自2009年10月1日起实施。
建立不动产先取特权制度之探索
——兼论执行房屋开发商房产中对第三人权利的保护
高建新 严志凌
一、问题的提出
法院执行房屋开发商为被执行人、开发的房产为执行标的物的案件，常遇到这样的问题：被拆迁人、购房人、建筑商、建材商等作为案外人，对开发商具有某种请求权，但未经裁判、仲裁或强制执行债权公证，无申请强制执行的依据，不能参与分配，但由于他们的权利的客观存在，有的地位还很特殊，如被拆迁人与建筑商，他们的权利与案件申请人的权利冲突非常突出。法院在执行中显然不能无视他们的现实利益，而如何设置一项法律制度来保护他们的合法权益，是值得我们研究的问题。
二、问题的分析
在现行法律制度下，上述案件申请人的权利与案外第三人权利冲突之所在，案外第三人可获得何种保护，是我们讨论的前提。我们试作如下分析：
(一)被拆迁人、购房人权利所处状态。购房人的权利就是作为买方请求开发商交付房屋的权利，无须赘述。被拆迁人，是指在房屋开发商建造新房前原有土地上旧房的所有权人，在大多情形下，开发商承诺对其安置新房，补偿拆迁的旧房。在此情况下，被拆迁人与开发商约定在以后开发商新建的房屋中获取一定面积房屋产权，被拆迁人贴补开发商新房与旧房之差价。在拆迁合同、房屋买卖合同实现之前，当法院将房屋产权强制执行给申请执行人时，被拆迁人、购房人即成为物权(房产)变动中的第三人。上述第三人既不是当事人(在本文中指的是被执行人房屋开发商与申请执行人)，也不能凭合同申请参加法院执行案件的分配，但是，案件的执行结果与其有密切利害关系，这就构成物权变动中第三人的法律地位特征。
(二)现行法律制度对作为物权变动中第三人的被拆迁人与购房人的权益给予了怎样的保护呢?从被拆迁人与购房人所获得的权利来分析，他们与房屋开发商分别签订有房屋拆迁安置合同和房屋买卖合同，根据合同，被拆迁人与购房人有从开发商处获取房屋所有权的权利，有向开发商交付房款的义务，被拆迁人另有承担受拆迁的义务。虽然被拆迁人与房屋开发商签订的合同似乎有特别之处，包含有一方在被另一方拆迁旧房之后有权占有另一方新房的约定，但是，与一般的合同并无本质上的区别，双方的权利义务依然是通过协商一致签订合同的方式加以明确、固定的，而非法定的权利，依通常的内容看符合买卖合同的特征，可以归为买卖合同一类。购房人获得的是买卖合同中所享有的权利自不待言。因此，被拆迁人与购房人所享有的权利均是合同权利，是请求交付标的物的债权，统属于债权的范畴。在被拆迁人、购房人与房屋开发商签订了不动产买卖合同之后，被拆迁人、购房人均可能已付出了一定的代价，包括旧房被拆让及支付房款等，而对于开发商交付房屋的期待则只能通过买卖合同的履行来实现，一旦开发商违约，被拆迁人、购房人可依据合同行使债的请求权，该请求权有《合同法》为其保障的法律依据。但是，应当看到，该请求权的实现受到了前文所述物权变动的影响，根据物权法定、物权优先于债权保护原则的规定，再结合不动产买卖合同中并无担保适用的实际状况，可推知被拆迁人、购房人享有的权利受保护的状态是处于相对脆弱的境地的。
(三)根据公平与正义观念，有建立对被拆迁人、购房人特别保护的制度的必要。我们的理由如下：(1)被拆迁人对开发商所建房屋享有的权利是个比较特殊的权利，因为被拆迁人原先享有一个物权(即旧房)，他与开发商在房屋建造前即有取得新建房屋物权的合意，也可以说，被拆迁人在开发商新建房屋上所享有的物权是与房屋建造相伴而生的，被拆迁与受安置是密不可分的，我们是否因之可将被拆迁人与开发商之间的交易形象地比成物物交换?其实，从实质上我们可以将它界定为一种不动产买卖行为，虽然它与一般的买卖有所区别。被拆迁人在失去原有旧房时即与房屋开发商有获取新房屋产权的约定，开发商获取了被拆迁人的旧房物权，并未支付钱款给被拆迁人，而是承诺给被拆迁人新房物权，如果此时对其房产权不予特别的保护，而将开发商的房产执行给他人，则对被拆迁人而言，他不仅失去了获取新房的产权利益，连原有的用以交换的房屋也因拆迁而不复存在，失去了栖身之所。从物权保护角度看，他赖以取得新房的原有旧房物权并未受到特别的保护。因此，不仅被拆迁人利益确有受损，而且让人感觉其中有不公平之处。(2)购房人利益受妨碍的情况与被拆迁人有所不同，他与开发商签订了购房合同，对合同履行基本有三种不同情况：一是购房人已付足全款并已入住，但尚未取得房产证；二是购房人已预付部分房款或定金；三是双方仅签订了合同。由于合同履行情况的不同，在法院将房产执行给他人时，购房人受到的具体利益妨碍也不同，有的是虽已入住但不得不退出，有的是付了房款但得不到房屋，有的是所订合同得不到实际履行，追究违约也成为不实际。在现实生活中，发生第一种情况下的受损尤为让人不能接受，也引得人们对如何实现不动产交易安全感到困惑。虽然情形不同、受损程度不同，但总的可归纳为购房人对开发商请求交付标的物债权实现的受损。
三、问题的解决——建立不动产先取特权制度
分析了不动产物权的变动可能造成的对被拆迁人、购房人利益的影响，我们由此可得出结论，不动产物权的变动中，对第三人的利益影响是客观存在的，如何处理调整好此中种种利益关系，确定公平合理的清偿规则，则需要建立一个法律制度来加以调整，即规定有哪些权利是应予优先保护的、保护的范围是什么、享受优先权利保护的顺序是怎样的等等。只有建立了这样的法律制度，才能对一些确有优先保护必要的权利提供切实的保障。据此，笔者建议在我国民法中建立不动产先取特权制度，在上述权利冲突中，平衡保护各方利益。同时，为维护交易安全，提供制度保障。
不动产先取特权，是债权人所享有的就债务人的特定不动产先于其他债权人受清偿的权利。关于不动产先取特权，在我国现行法律中并没有规定。但有国外的立法例可资借鉴。《日本民法典》第八章有先取特权之规定，规定因不动产的保存、工事、买卖等原因所生债权，于债务人的特定的不动产上有先取特权；先取特权未经登记，可以对抗无特别担保的债权人；但经过登记的不动产先取特权，可以先于抵押权而行使。日本《不动产登记法》对先取特权的登记作了规定。我们提出建立不动产先取特权制度的理由除前文所述必要性分析之外，还有如下：
1?不动产先取特权，是就将来的不动产设立的。由于设立权利时不动产还未形成，故抵押、让与保证制度不能取代先取特权制度。功能上的差别是我们应特别注意之点。
2?通说认为不动产不适用留置权之规定，但实务中对因建造费未得受偿而拒不让出占有不动产的建筑商，强制其将建筑物交与他人而置其利益于不顾，与社会通常的公平观念不合。而建筑物土地上之原有房屋所有人即被拆迁人、购房人已付款并入住者，其权利与申请人之权利冲突时，社会公认的处理原则也是应当保护其利益。
据此，笔者建议，在先取特权制度中应当明确规定以下主要内容：1?因不动产的保存、不动产的建造、不动产的买卖等原因所产生的债权，于债务人的特定不动产上有先取特权。2?不动产先取特权就同一不动产相互竞合时，其优先权的顺序是不动产的保存、建造、买卖。3?就同一标的物，同一顺序的先取特权人有数人时，如先取特权经过登记的，以登记时间较早的为先，如先取特权未经登记的，按其各债权额比例清偿。4?房屋拆迁安置作为不动产买卖的特殊情形，被拆迁人就其被拆迁的房屋价值部分，对合同约定的房屋有比不动产保存、建造和一般买卖更为优先的先取权利。5?不动产保存、建造的先取特权，经登记的，可先于抵押权而行使。不动产买卖的先取特权早于抵押权登记的，则先于抵押权而行使。
四、制度的应用——对拆迁人、购房人权益之保护
建立不动产先取特权制度，对解决被拆迁人、购房人利益保护问题，是十分有力的。但是，在不动产先取特权制度建立之前，目前如何调节好申请人与被拆迁人、购房人的利益则是刻不容缓之事。笔者主张，总原则是根据法院强制执行案件中申请人享有的权利的类型不同，依不动产先取特权制度理论，对第三人采取相应的保护措施。
目前在执行实务中已经注意到，由于权利类型的不同，在各种权利同时出现时，在确定优先次后的顺序上应当是不同的，即物权请求权优先，其次是一般债权。根据实体法确定的物权，要优先于根据程序诉讼、公证确定的债权，不得以进入执行程序的先后来确定受偿顺序。这一原则在最高人民法院公布施行的《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》相关的规定中有体现。如《规定》第88条第2款规定：多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。所谓的“基于所有权和担保物权而享有的债权”正是通常所称的物权请求权。从本条规定内容上，我们或多或少地可以感觉到最高人民法院要根据权利性质的不同规定执行程序中权利受偿的顺序，以解决执行程序中权利冲突的调节问题，但限于司法解释的职权，未能从法律制度建设高度，创设解决上文所述现实问题的制度。此外，依据该《规定》，根据权利的不同确定执行优先次后顺序的适用前提，限于各种权利已经由法律文书确定了的情形，其中之缺陷在于对许多未经法律文书确定的特殊权利未予以特殊有效的保护。
应用不动产先取特权制度来解决上述不足，区分申请人权利的不同，采取不同的保护措施。将申请人的权利分为物权请求权与债权请求权两类。根据物权请求权优先的原则予以保护，申请人所获得的物权请求权包括因基于物的所有权所生请求权、先取特权和担保物权。对房屋具有所有权，据此权利所生请求权的保护自不待言。申请人对房屋开发商有担保物权的情形，也已普遍形成共识。问题是，实践不乏建筑商是申请人的情况，此时我们应特别注意到应确认建筑商享有本文所述的不动产先取特权，给予其应有的保护。同时也应注意，当建筑商、被拆迁人、已付房款并占有房屋的购房人是执行案件的案外人时，在执行中对他们享有的先取特权也应予以特别保护。本文着重论述对被拆迁人、购房人保护措施如下：
1?关于对被拆迁人权益的保护。从建立科学的不动产先取特权的角度，笔者在前文将被拆迁人所享有的权利明确的规定为比一般不动产买卖享有更为优先清偿的先取特权，这样规定是在充分考虑了被拆迁人权利的特殊性基础上作出的。
基于被拆迁人不动产先取特权这一权利的特殊性和在执行案件中法院对被拆迁人权利存在的已知性，笔者认为，在执行案件中，因不存在申请人对房屋有所有权的情形，也不存在申请人对房屋的担保物权有早于被拆迁人不动产先取特权产生的情形，因此，可以推论，无论申请执行人是基于其他物权请求权还是债权请求权提出的对开发商的强制执行申请，法院均不得将开发商房产中安置给拆迁人的房产部分强制执行给申请人，从而给予被拆迁人以特别的物权保护，这样既符合执行案件应注重社会效果的要求，也与公正公平的法理不悖，实现了不动产先取特权制度的目的。这也是目前在相应制度建立之前，人民法院对拆迁户予以特别保护的理论依据，是以追求社会正义和公平为目的的。
2?关于对购房人权益的保护。购房人根据与开发商签订的房屋买卖合同，取得一项债权，即请求开发商移转标的物(房屋)所有权。但如果购房人已支付了价款的，则购房人就其所支付的价款及利息在债务人的特定不动产上存在先取特权，因此，在执行案件中，根据购房人与开发商合同履行情况的不同，对购房人应有的保护分述如下：
A?当购房人已向开发商付足房款并已占有房屋，虽然此时因种种原因购房人尚未取得房屋产权证，但并不表明购房人有怠于行使权利的事实，同时作为法律关系状态来考虑此时已处于相当稳定状况，即根据合同，双方的权利义务已基本履行完毕，债的关系即将消灭，只差履行不动产物权登记手续。笔者认为：(1)如果此时执行案件中申请人所依据的债权请求权无特别担保的，则不能对房屋有比购房人优先受偿的权利。因为权利依其性质，属可以享有不动产先取特权的权利，申请人不比购房人具有优先性，此时显然不可将房产执行给申请人。(2)如果此时执行案件中的申请人依据物权请求权的，则根据物权的类别、当事人设定物权时间先后区别对待。总的原则是所有权优先于先取特权，对于担保物权，则根据设定权利的时间先后顺序来确定优先受偿的顺序。值得注意的是，在依法优先保护申请人享有的其他物权的情形下，对购房人的权利也应予保护。
B?当购房人与开发商签订了合同仅支付了定金或部分预付款的情况下，购房人仅就已经支付的定金和预付款部分对向开发商订购的房屋有先取特权，其应受保护的情形与上述相同，只是缩小了受保护的价额。
在上述情形中，如果是申请人与开发商签订有购房合同且早于第三人购房人已交足房款，据此要求开发商交付房屋的，缘于开发商的“一物二卖”，申请人则比购房人无论在实体权利的获得还是法律程序的启动方面均有优先性，对其权利的保护当然应优先，即应将房产执行给申请人。
C?如果购房人与开发商仅仅是签订了购房合同，未交付任何代价的，则购房人对开发商的房产不存在先取特权，其权益不受特别优先保护，即法院可将开发商房产执行给申请执行人。
另外需要特别说明的，在执行案件中应注意甄别购房人与开发商购房合同的签订与房款的交付时间，因本文所论述的对购房人权利的保护，前提条件为该购房人是在执行案件开始前已经与开发商签订了购房合同并支付了代价，如果是在执行案件开始后签订合同、支付代价的，则不应予以前文所述的保护。
五、结论
综上，我们认为，在执行不动产时，物权变动与有关债权人利害关系，在申请人与作为案外第三人的被拆迁人、购房人权利冲突时，如何平衡保护各方权利，要根据公平、正义之观念，建立相应制度去调节。不动产先取特权制度能够满足上述制度要求。通过建立不动产先取特权制度，在涉及不动产物权行为中，将权利受偿的顺序予以恰当的固定，确定应享有优先受偿的权利，从而落实权利保障制度，使得权利人从一开始即对自己所享有的权利在法律上处于一个怎样的位置，做到心中有数，则必然有利于规范、稳定、保护人们在民事活动中所构成的民事法律关系。同时，这一制度的建立对于在司法实践中，尤其是在民事诉讼的执行程序中，解决如何公平保护当事人、案外人的合法权益问题，有着十分现实的意义。鉴于制度建设滞后事实需要，实务上人民法院应当在执行本文讨论的案件时，以理论为指导，关注案外人的权利，在立法解决不能的情况下，可以通过司法解释来确定。
(作者单位：江苏省南通市中级人民法院)
