南京市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施细则
江苏省南京市人民政府
南京市政府关于印发《南京市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施细则》的通知
宁政发〔2005〕173号
各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
现将《南京市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施细则》印发给你们，请认真遵照执行。
二○○五年九月二日
南京市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施细则
第一章 总则
第一条 为建立和完善本市城镇最低收入家庭廉租住房保障制度，根据国家《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条 本市市区住房困难的城镇最低收入家庭廉租住房保障（以下简称廉租住房保障）的实施与管理适用本细则。
第三条 市房产管理局是本市廉租住房保障工作的行政主管部门。市、区房改办具体负责廉租住房保障的日常管理工作。
有关部门应当根据各自职责，协助房产管理部门做好廉租住房保障工作。
第四条 廉租住房保障实行申请、审核和公示制度。
第五条 廉租住房保障的条件和标准，由市房产管理部门会同有关部门制定，适时调整，并报市政府批准后公布执行。
廉租住房租金标准，由市物价管理部门会同市房产管理部门制定，适时调整，公布执行。
第六条 廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，租金核减、实物配租为辅。
租赁住房补贴是指政府向保障对象发放一定数量的货币，由其到市场上租赁住房。
租金核减是指房屋产权单位按照省、市的有关规定对保障对象承租的公有住房租金给予减免。
实物配租是指政府向保障对象直接提供低廉租金标准的住房。
第二章 条件与标准
第七条 申请租赁住房补贴应当同时具备下列条件：
（一）家庭连续享受城镇最低生活保障符合规定的期限；
（二）家庭人均住房使用面积在规定标准以下；
（三）具有本市市区城镇常住户口满二年。
第八条 享受本市城镇最低生活保障的家庭可以申请租金核减。
第九条 年满60岁的孤老或者持有《中华人民共和国残疾人证》的一级残疾人，并符合第七条规定的，可以申请实物配租。
符合城镇拆迁补偿最低标准总额并享受城镇最低生活保障的被拆迁家庭，本市无其他住房的，可以申请实物配租。
家庭住房困难的市级以上劳动模范申请实物配租的条件，由市房产管理部门会同市总工会另行制定。
第十条 有下列情形之一的，不得申请实物配租：
（一）已由社会福利院收养的；
（二）因离婚失去自有或共有住房的；
（三）购买商品房迁入本市的；
（四）不得申请实物配租的其他情形。
第十一条 廉租住房保障人口以民政部门核发的《南京市城市居民最低生活保障金领取证》为准。
下列人员可以作为计算家庭人均住房使用面积的人口：
（一）同一户籍中的家庭成员；
（二）户籍在他处的配偶、未婚子女；
（三）原同户籍的现役义务兵；
（四）原同户籍的劳教或者服刑人员。
第十二条 下列房屋可以认定为申请人的住房：
（一）家庭成员居住的私有房屋；
（二）家庭成员承租的公有房屋；
（三）现住的父母或者子女的房屋；
（四）家庭成员自用房屋出租或者转让不满五年的；
（五）已购买或已安置的房屋。
第十三条 申请人家庭现有住房使用面积未达标的部分可以列入租赁住房补贴的范围。
一人无房户按本市规定的人均住房使用面积标准的1.5倍计算补贴金额。
第十四条 享受租金核减的家庭，承租的公有住房的租金标准按照市政府规定的减免标准核减。
第十五条 实物配租住房的建筑面积：两人以下户40平方米左右，三人以上户50平方米左右。
第三章 申办程序
第十六条 廉租住房保障的申请人，应当为申请家庭的户主；户主不具有完全民事行为能力的，由申请家庭推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。
符合申请实物配租条件的被拆迁家庭，被拆除房屋所有权人或承租人与户主不一致的，以被拆除房屋所有权人或承租人为申请人。
第十七条 申请廉租住房保障，申请人应当向其户籍所在地的街道办事处（镇）提出，填写申请表，并按照申请表的提示交验相关证明材料。
第十八条 街道办事处（镇）应当及时对申请人身份、家庭收入和住房等状况进行核查，并将其住房等情况在辖区或居民区内公示15日。
对公示无异议或异议不成立的，街道办事处（镇）将申请表及有关材料送区房产管理部门。
第十九条 区房产管理部门收到申请材料后，应会同民政部门在15日内完成审核、确认，并根据申请人具体情况，提出廉租住房保障方式意见。
对采取租金核减保障方式的，由区房产管理部门予以核准登记，对符合条件的书面通知申请人，并报市房产管理部门备案。
对申请租赁住房补贴、实物配租保障方式的，由区房产管理部门报市房产管理部门审核、公示。对符合条件的，由市房产管理部门书面通知申请人。
申请不符合条件的，房产管理部门应当书面告知申请人不予受理或登记的理由，并告知申请人享有申请行政复议或者行政诉讼的权利。
第二十条 申请人持房产管理部门的书面通知办理廉租住房保障的有关手续。
（一）准予租金核减的，与房屋产权单位办理租金核减手续。
（二）准予租赁住房补贴的，应当与市房产管理部门签订《廉租住房租赁补贴协议》。协议应当明确租赁住房补贴标准、停止廉租住房补贴的规定及违约责任。市房产管理部门按规定标准向该家庭发放租赁住房补贴。
（三）准予实物配租的，向市房产管理部门办理登记，市房产管理部门根据登记先后顺序决定轮侯批次。
轮候期间，申请条件发生变化的，申请人应当及时向区房产管理部门报告，由市、区房产管理部门重新审核确认是否符合廉租住房保障条件。
第二十一条 申请人取得实物配租房屋的房号，由市房产管理部门通过摇号等方式确定，申请人取得房号后应当与市房产管理部门签订廉租住房租赁合同。
廉租住房租赁格式合同由市房产管理部门会同有关部门制定。合同中应当明确廉租住房情况、租金标准、腾退住房方式及违约责任等内容。
房号确定后不接受实物配租房屋的，申请人应当向市房产管理部门提出申请，市房产管理部门可视情况决定是否取消其实物配租保障资格；取消资格的，应当准予申请人申请其他廉租住房保障方式。
第四章 廉租住房管理
第二十二条 廉租住房保障资金，实行财政预算安排为主、多渠道筹措的原则，来源主要包括：
（一）每年度财政安排的专项资金；
（二）住房公积金增值收益中可用于城市廉租住房的补充资金；
（三）社会捐赠的资金；
（四）其他渠道筹集的资金。
第二十三条 廉租住房保障资金实行财政专户管理，专项用于租赁补贴发放、实物配租住房的购建、维修和物业管理，不得挪作他用。
第二十四条 实物配租的廉租住房的来源主要包括：
（一）政府出资收购的住房；
（二）社会向政府捐赠的住房；
（三）腾空的公有住房；
（四）政府出资建设的住房；
（五）其他渠道筹集的住房。
新建廉租住房的用地以行政划拨方式出让，所需交纳的规费享受经济适用住房收费的优惠政策。
市房产管理部门收购廉租住房享受契税优惠政策，廉租住房租金收入按照规定暂免征营业税、房产税。
第二十五条 实物配租的廉租住房，由产权人委托物业管理机构实行物业管理。承租家庭应当按规定缴纳物业管理费。
第二十六条 被拆迁户承租实物配租廉租住房的，由被拆迁户将拆迁补偿款交市房产管理部门建立专户管理，按银行活期利率计息，房租和物业管理费从专户中支付。租赁关系终止时，进行专户结算。
第二十七条 享受廉租住房保障的家庭应当按年度向区房产管理部门如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。
房产管理部门每年会同民政等相关部门对享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等状况进行复核，根据复核结果对享受廉租住房保障的资格、方式、额度等进行及时调整，并书面告知当事人。
第二十八条 享受廉租住房保障的家庭有下列情况之一的，由市房产管理部门取消保障资格，收回承租的实物配租住房，或者停止发放租赁住房补贴，或者停止租金核减：
（一）未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；
（二）家庭被取消城镇最低生活保障资格连续满一年的；
（三）因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出本市确定的家庭人均
住房使用面积标准的；
（四）擅自改变房屋用途的；
（五）将承租的廉租住房转借、转租的；
（六）连续六个月以上未在廉租住房居住的。
第二十九条 市房产管理部门作出取消保障资格的决定的，应当在5日内书面通知当事人，并说明理由。享受实物配租的家庭应当将承租的廉租住房在接到通知之日起三个月内退回。逾期不退回的，市房产管理部门可以依法申请人民法院强制执行。
本市无住房迁出确有困难的，可向市房产管理部门申请延长迁出实物配租住房的期限，延长期限一般为六个月，最长不超过一年。延长期内租金标准按同期公房租金标准执行。延长期满后当事人仍不迁出的，可由市房产管理部门依法申请人民法院强制执行。
第五章 附则
第三十条 溧水县、高淳县以及江宁区、浦口区、六合区人民政府，可以参照本实施细则，制定本辖区的最低收入家庭廉租住房保障实施细则，报市政府备案。
第三十一条 本细则自2005年10月1日起执行。2001年7月21日公布的《南京市城镇居民低收入家庭住房保障试行办法》自本细则公布后予以废止。
附件：城镇最低收入家庭廉租住房保障条件和标准（暂行）
附件：
城镇最低收入家庭廉租住房
保障条件和标准（暂行）
一、申请“租赁住房补贴”、“实物配租”保障的具体条件：
（一）家庭收入符合人均月收入260元以下的最低生活保障标准（重残人最低生活保障标准除外），且享受最低生活保障6个月以上；
（二）家庭人均住房使用面积8平方米以下；
二、城镇被拆迁家庭拆迁补偿最低标准总额72000元。
三、城镇最低收入家庭享受“租赁住房补贴”保障的标准：人均住房使用面积不足8平方米，不足部分每月每平方米补贴20元。每户每月最低补贴金额少于120元的，按120元补贴。
四、城镇最低收入家庭享受“租金核减”保障的标准：依照现行公有住房租金标准，按户减收70%。
五、住房保障具体条件和标准中，“以上”“以下”均含本数。
执行和解协议中执行担保人法律责任问题研究
——执行和而不解的有效路径选择
【导论】
“执行和解”，是指在法院在司法实践过程中，申请执行人和被执行人经过自愿协商，达成执行和解协议，从而结束执行程序的一项活动。由于我国受儒家思想的影响颇深，“以和为贵”理念在人民群众的思想中早已根深蒂固，而执行和解的本义正是这种“和为贵”思想理念的现代真实写照，在大力倡导构建社会主义和谐社会、崇尚公正的今天，大力推行执行和解制度有利于有效化解社会矛盾，维护社会稳定，减少司法成本，具有十分重要的意义。
“执行和解”在我国实施不仅具有深厚的文化沉淀基础，而且也是当今时代的需要，因此，能够完全被双方当事人所接受，成为我国司法实践的一道亮丽的风景线。但是，在执行的司法实践中，“执行和解”制度也并不像人民想象的那样完美，甚至受到了有些专家与学者的诟病，原因是执行和而不解的现象非常严重，执行和而不解的原因是多方面的，笔者在此只就完善和而不解的现象做一路径选择——执行和解协议中的执行担保人法律责任问题做一研究，希望能够有些缓解和而不解的现象的发生，望与各位同仁共同探讨学习。
一、执行和而不解的原因探讨
笔者认为执行和而不解的原因主要有以下几点：一是法院内部出现的片面强调执结率，只重视案结，而不重视事了，从而忽视了执行和解的真正意义之所在。二是部分被执行人为了拖延时间，规避法律执行，主动与申请执行人达成执行和解协议，因为在执行和解期间不会恢复法律文书的执行，因此被执行人在协议之日到协议规定的履行之日期间转移可供执行的财产，而法院在这一时间段内无法采取强制措施，而在恢复执行时已无财产可供执行。三是执行和解协议没有强制执行的法律效力，法律对不履行执行和解协议的当事人没有相应的惩罚性规定。
现行法律仅规定被执行人不履行和解协议的，申请执行人可以恢复对原生效法律文书的执行，而没有任何对被执行人惩罚性的措施，故导致部分被执行人无视法律的权威，钻法律的“空子”，拒不履行执行和解协议，从而导致案结事不了，不断造成新的积案出现。【1】针对以上出现执行和而不解的原因已有许多专家与学者提出了相应的对策与建议，笔者在此只就执行和解协议中完善执行担保人的相关责任作一具体研究。
二、执行和解协议中的执行担保人的法律地位现状分析
担保行为作为民事法律行为之一，在我们的日常生活中已是司空见惯，但由于我国关于担保行为的立法起步很晚，我国在1995年才颁布了我国第一部关于担保的立法《担保法》，关于执行担保法律规定的更是少之又少，只有在我国《民事诉讼法》第二百零八条中有所涉及：“在执行中，被执行人向人民法院提供担保，并经申请执行人同意的，人民法院可以决定暂缓执行及暂缓执行的期限。被执行人逾期仍不履行的，人民法院有权执行被执行人的担保财产或者担保人的财产。”而在执行和解协议中对执行担保人的法律地位却没有相关的法律规定，只是在司法实践当中，随着我国市场经济深入发展，民众法律意识的不断增强，有许多申请执行人出于对执行和解风险的考虑而选择执行担保的方式来签订执行和解协议。
但是根据《民事诉讼法》二百零八条的规定：“……被执行人逾期仍不履行的，人民法院有权执行被执行人的担保财产或者担保人的财产”， 这一法条本身并不具有很强的现实意义，原因是如果被执行人能够提供担保财产的话，就不会出现执行不到位，而跟申请人去签订执行和解协议，至于在执行和解协议中对执行担保人的法律地位更没有相关的法律规定，因此笔者认为只能借鉴《担保法》与《物权法》的相关担保原理来研究在执行和解协议中对执行担保人的法律地位及责任问题。
三、执行担保概述及构成要件
在我国传统的民法理论上，担保可分为人保（保证人不是以确定的财产作担保，而是以信誉承诺会承担责任）和物保（债务人或其他人用确定的财产向他人提供担保，保证履行义务）两类，【2】同样我们可以借鉴民法基本理论将执行担保分为人保与物保两类，从我国《民事诉讼法》二百零八条的规定：“在执行中，被执行人向人民法院提供担保，并经申请执行人同意的，人民法院可以决定暂缓执行及暂缓执行的期限。被执行人逾期仍不履行的，人民法院有权执行被执行人的担保财产或者担保人的财产。”这是关于执行担保的法律规定，它表明了执行担保要经过法院的同意。根据我国《担保法》第十三条规定：“保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。”第三人作为保证人可以是直接在主合同上签字或捺印，也可以与债权人单独签订保证合同。
同样执行担保也应当如此，但是依据我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第269条的规定：“执行担保可以由被执行人向人民法院提供财产担保，也可以由第三人出面作担保，以财产作担保的，应提交担保书；由第三人提供担保的，应当提交担保书。”从这一条规定可以看出，执中的担保是向人民法院提供的担保，无论是第三人出面担保还是财产担保，必须要有单独的担保书，这就排除了保证了在执行和解中签字或捺印而成立担保的形式。因此，执行和解协议中担保条款不具有执行担保效力。
四、执行和解协议中的执行担保人法律责任承担
根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第八十七条的规定：“当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。”因此，如果执行和解协议被执行人履行完毕，就已经达到了案结事了的目的，被执行人的也不要承担相应的法律责任，因此，在此种情况下，就不存在执行担保人还要承担担保责任的问题，这也不是笔者要研究此问题的情况。笔者要研究的是如果存在执行担保且签订了执行和解协议，但是被执行人没有履行的情况下，执行担保人责任承担的情况，法律对此并没有规定。
根据我国《民事诉讼法》第二百零七条第二款的规定“一方当事人不履行和解协议的，人民法院可以根据对方当事人的申请，恢复对原生效法律文书的执行。”由此，我们可以看出在执行和解协议且提供担保的情况下，当事人只能是恢复对原生效法律文书的执行，根据我国《担保法》第五条的规定“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”由此，原来的执行和解协议已经失去法律效力，因此担保人就没有了承担法律责任的依据，照此推理，执行担保就失去了其应有的意义。因此，笔者觉得要克服上述的执行困境，提出以下几点建议：
首先，可以借鉴担保的有关原理及法律规定，但是应当有所区别。虽然我国《担保法》第五条的规定“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”但同时，我国《担保法》第五条的也有例外规定“……担保合同另有约定的，按照约定。”因此，可以利用这一条，为执行和解协议中被执行人没有履行法律义务，但是担保合同仍然有效提供法律依据。在此种情况下，被执行人没有履行执行和解协议确定的义务，可以追究执行担保人相关的法律责任。
其次 ，笔者建议赋予执行担保人与被执行人同样的法律地位，对在执行和解协议中，要确定保证人与被执行人在执行程序中的地位一致，保证人向人民法院担保的是被执行人履行已生效的判决裁定，如保证人拒不履行保证义务，当然
可以追究其拒不履法律生效判决的法律责任。加大对其的的惩罚力度，建议出台相关司法解释。除情势变更或不可抗力等原因外，对被执行人与执行担保人故意利用和解手段拖延时间、逃避债务、拒绝履行生效法律文书等行为，要及时采取罚款、拘留等强制制裁措施，情节严重的，可以移送公安机关追究其刑事责任。
再次，出台相关的司法解释，笔者建议可以这样规定：在立法上赋予申请执行人在对方当事人不履行执行和解协议时，有选择申请恢复执行原生效法律文书还是继续执行和解协议的权利；如果申请执行人选择继续执行和解协议，那么对于执行和解中的担保也应赋予与执行担保同样的法律效力，即被执行人如果未履行和解协议，申请执行人可以申请法院裁定强制执行和解协议中担保人的财产，以实现担保人对其在和解协议中所承诺的担保责任。这样才能有效防止缺乏诚信的被执行人拖延执行甚至实施执行欺诈，同时也能有效促使和解协议中的被执行人和担保人全面履行义务，切实保障当事人的合法权益，维护司法权威。
第四，加强对执行和解案件的监督力度，特别是要加强对执行和解协议的释明力度，充分告知申请执行人、被执行人、执行担保人的责任风险责任意识。同时，要引导当事人牢固树立诚信意识和履约意识，明确告知双方签订和解协议后的风险责任归属。特别是要告知执行担保人要加强对被执行人的监督力度，切实要求其督促被执行人履行执行和解协议，否则其也会追究相关的法律责任。同时，执行人员应严格遵守最高法院的《执行规定》，只有在执行和解协议已履行完毕的情况下，案件执行才算结案，避免出现片面追求和解率的情况。进一步完善对执行法官的考核制度，促使执行法官既要执行和解率，又要实际履行率。【3】
最后，教育执行担保人要有诚实守信意识，目前这种不诚信的行为严重影响法院的执行。因此，笔者建议法院系统应当建立自己的征信系统，把执行担保人如果不履行法律确定的义务，也记录到征信系统当中。不断通过宣传教育使当事人双方都能够按照这一原则进行民商事活动，这样就可以避免或减少不必要的纠纷与损失。【4】
【参考文献】
【1】窦金虎：《执行“和而不解”的原因分析及对策建议》，载中国法院网
