您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

辽宁省大连市人民政府


大连市土地增值税征收管理暂行办法




　　（大连市人民政府1995年12月26日大政发〔1995〕94号文件公布，根据2008年3月31日《大连市人民政府关于修改14件市政府规章的决定》修正）



第一条 为了做好大连市土地增值税的征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和国家有关规定，制定本办法。

第二条 凡在大连市范围内转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物（以下简称房地产）并取得收入的各类企业、事业单位、国家机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，均应按照本办法缴纳土地增值税。

土地增值税也适用于涉外企业和个人、外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入，均应按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和本办法的规定缴纳土地增值税。

第三条 土地增值税的征税对象是转让房地产所取得的增值额。

第四条 增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除本办法第六条规定扣除项目金额后的余额。

第五条 纳税人转让房地产的收入，包括货币收入、实物收入及其他收入。

第六条 计算增值额允许扣除的项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按照国家、省、市规定缴纳的费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）。包括与房地产开发项目有关的销售费用、财务费用、管理费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和５％计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的１０％计算扣除。

（四）旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用或者已转让的房屋及建筑物时，由政府相关部门批准设立的房地产评估机构，依据房地产重置成本进行成新折扣评估的价格，评估价格必须经税务部门确认。

（五）与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、及因转让房地产交纳的教育费附加、地方教育附加。

（六）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和加计２０％的扣除。

第七条 土地增值税的适用税率：

土地增值税实行四级超率累进税率。

增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％。

增值额超过扣除项目金额５０％，未超过扣除项目金额１００％的部分，税率为４０％。

增值额超过扣除项目金额１００％，未超过扣除项目金额２００％的部分，税率为５０％。

增值额超过扣除项目金额２００％的部分，税率为６０％。

第八条 土地增值税的计算

土地增值税按增值额乘以适用税率减除扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体计算公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额５０％的，

土地增值税税额＝增值额×３０％；

（二）增值额超过扣除项目金额５０％，未超过１００％的，

土地增值税税额＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％；

（三）增值额超过扣除项目金额１００％，未超过２００％的，

土地增值税税额＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％；

（四）增值额超过２００％，

土地增值税税额＝增值额×６０％－扣除项目金额×３５％；

公式中的５％、１５％、３５％为速算扣除系数。

第九条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

第十条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务部门确认的其他方式计算分摊。

第十一条 减免税规定

（一）纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税。

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

（三）因城市实施规划和国家建设的需要，纳税人自行转让房地产的，经税务部门审核符合相关政策规定的，可免征土地增值税。

（四）对个人转让其自有自用、超过普通标准住宅标准的住宅，经向税务部门申报批准，凡居住满五年或五年以上的，免征土地增值税。居住满三年不满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

（五）对个人转让其自有自用普通标准住宅，免征土地增值税。

（六）属于按房改有关规定再转让房地产的，按房改有关规定执行。

第十二条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（二）提供扣除项目金额不实的；

（三）转让房地产成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第十三条 凡转让房地产并须根据房地产评估价格计税的，应当由政府相关部门批准设立的房地产评估机构受理评估业务。

纳税人因计算土地增值税而发生的评估费用，允许作为扣除金额在计征土地增值税时给以扣除。

第十四条 土地增值税以纳税人转让房地产所取得收入（包括预收款）的当天为纳税义务发生时间。

第十五条 凡在大连市行政区域内转让土地使用权、房屋所有权的单位和个人，应在房地产转让合同签订之日起七日内向主管税务部门纳税申报，并提交与转让土地使用权、房屋所有权有关的资料；在取得收入之日起七日内，到主管税务部门，按规定缴纳土地增值税。房地产行政管理部门凭纳税证明（免税证明）发放土地使用权证书或者房屋所有权证书。

第十六条 纳税人开发并转让房地产，应当按照大连市地方税务部门关于土地增值税预征及清算的相关规定预缴或清算土地增值税。

第十七条 关于纳税地的确定

（一）凡在大连市内四区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区）办理税务登记并转让坐落在市内四区的房地产的纳税人，均应向主管税务部门缴纳土地增值税。

（二）未在大连市办理税务登记的单位或个人转让房地产，应当向房地产坐落地的主管税务部门缴纳土地增值税。

（三）单位或个人转让坐落在市内四区以外各县（市）、区的房地产的，应向房地产坐落地主管税务部门缴纳土地增值税。

（四）纳税人转让的房地产座落地跨两个或两个以上管辖地区的，原则上应按房地产所在地分别申报纳税。申报划分标准，以管辖区分界线来确定各自所占该房地产的比例。如果划分不清或无法划分的及产生纳税纠纷的，由大连市地方税务部门根据实际情况确定其纳税地点。

第十八条 大连市土地增值税普通标准住宅的标准，按市政府确定并公布的“普通住房”的标准执行。

第十九条 土地增值税由地方税务部门征收。规划和房地产行政管理部门协助地方税务部门做好土地增值税征收工作。

第二十条 纳税人未按有关规定缴纳土地增值税或未提供税务部门出具的土地增值税纳（免）税证明的，规划和房地产行政管理部门不得为其办理有关权属变更手续和证照。违者，由税务部门按有关法律法规予以处罚。

第二十一条 纳税人未按规定的期限办理纳税申报、未按规定提供与转让房地产有关资料；不如实申报房地产交易金额；无理拒绝税务部门依法对纳税人的纳税情况进行检查的，由税务部门按规定依法查处。

第二十二条 本办法自一九九四年一月一日起施行。本办法施行前有关土地增值费征收规定（指与本办法规定的计征对象相同的土地增值费，土地受益金等），与本办法相抵触的，同时停止执行。




关于不良资产受让人起诉银行纠纷案件争议综述及尽快制定相关司法解释的建议

马耀强

二十世纪末，国务院办公厅先后转发了人民银行、财政部、证监会《关于组建中国信达资产管理公司的意见》》和《关于组建中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司的意见》（即国办[1999]33、66号文件），相继组建了四家金融资产管理公司接收国有商业剥离的不良资产。不良资产受让人取得金融资产管理公司处置的这批不良资产后，起诉当初剥离“不良资产”的银行，要求人民法院判决银行承担赔偿责任。由于种种原因，各地法院在审理这类案件时认识不一致、裁判尺度不统一，同类案件不同裁判结果差异较大。特别是一些法院对资产剥离行为的特殊政策性质考虑不足,简单适用民事法律判决银行承担责任；在有一些法院，只要受让人起诉剥离不良资产的银行，后者就必败无疑。
国家设立资产公司的宗旨是消化国有商业银行的不良贷款包袱，以最大限度保全资产、减少损失。购买不良资产是为了通过实现贷款债权而获取利润。由此而言，二者的利益并不矛盾。但是，目前，越来越多的人购买不良资产之目的不是向借款人主张权利，而是专门瞄准银行承担责任而诉讼。一方面少数人通过与银行的博弈“一案暴富”，另一方面，银行败诉案件的损失又转嫁给国家财力来消化。这种现象,无疑是违背国家实施剥离不良资产初衷的。
由此出现一个值得关注的问题，国有商业银行依照国务院的政策剥离不良贷款，何以又为剥离的不良贷款而承担民事责任？到底是国务院的政策存在问题还是银行的剥离行为存在问题？还是法院的审理存在问题？这种判决结果与国务院政策的宗旨所发生的冲突如何协调解决？据此，迫切需要出台相关的司法解释。
一、不良资产受让人诉银行纠纷主要类型
1、破产债权剥离型。银行将债务人破产未获清偿部分贷款或抵债资产处置后未足额冲抵部分贷款作为呆账贷款剥离，受让人以银行将已消灭的债权转让属于欺诈行为等为由要求银行承担责任。
2、以物抵贷债权剥离型。主要表现为银行将剥离前已与债务人协商以物抵贷或在法院执行过程中裁定将债务人财产抵偿贷款的这部分法律上债权债务关系已消灭的债权剥离给资产公司，资产公司或债权受让人向债务人追偿时，债务人以借款合同所设定的权利义务在客观上已不存在，原债权人和受让人无权再向债务人主张权利为由进行抗辩。受让人据此请求银行返还已实现的部分或全部债权。
3、为了实施剥离不良资产而变更合同型。在剥离前，银行采用借新还旧方式把一些事实上已形成呆滞、呆账贷款变更为正常贷款或逾期贷款。剥离不良资产时，这些正常或逾期形态的贷款按照“四级分类”不在剥离不良资产的范围。有的银行为了剥离这部分事实上的呆滞、呆账贷款，便与借款人协商以原债权债务关系为基础采取“变通办法”：一种做法为，将多笔借款合同项下的债权合并为一笔，制作一份符合剥离贷款形式的借款合同剥离给资产公司，银行放弃原来借款合同项下的债权。再有一种做法为：将合同关系追溯到贷款之初启用原借款合同或按照原合同复制一份合同剥离给资产公司。在受让人行使权利后，债务人矢口否认债务，或者即使银行提供证据证明债权真实存在的，但受让人以与转让的合同非同一笔债权之由而要求银行承担责任而形成纠纷。纠纷的根本原因是债务人讨废债务、或者受让人与债务人恶意串通将责任转嫁银行。
4、自办实体贷款剥离型。不良资产受让人受让银行自办实体债权后发现银行在设立、变更、注销自办实体时存在诸如出资不足、未依法履行清算义务、无偿占用实体资产、注销手续瑕疵等问题，根据有关司法解释要求银行承担相应的赔偿责任或直接清偿责任。
5、资产划转义务履行不当型。一是不良贷款剥离时未将抵（质）押物移交给资产公司；二是不良贷款剥离涉及的以资抵债资产未移交给资产公司；三是不良贷款剥离后从债务人处收取的资产（或资金）未移交给资产公司。债权受让人以“银行将已实现的债权转让”或“不当占有资产”为由要求银行承担侵权或不当得利责任。
6、法律上不能实现债权型。债权转让前，因银行原因造成债权难以实现，但转让时未明确说明。受让人以银行未尽义务之由要求银行承担责任。　
7、剥离手续瑕疵型。有些不良贷款剥离时存在划转材料、签章不真实的情况，债权受让人要求银行承担民事责任。
8、其它类型。如剥离贷款由银行分支机构提供了担保或是银行分支机构曾经为剥离贷款债务人提供不实的或有其他瑕疵的验资证明。债权买受人要求银行承担担保责任或赔偿责任。
9、虚拟债务人和债权债务关系或银行单方面变更贷款额度。
二、急待解决的几个问题
1、法院是否应当受理不良贷款受让人诉原债权银行纠纷问题。
受让人起诉银行后法院是否受理问题在审判实践中成为争议的核心焦点。
2004年，最高人民法院《关于人民法院是否受理金融资产管理公司与国有商业银行在政策性金融资产转让协议发生的纠纷问题的答复》（即[2004]民二他字第25号）出台后，银行与资产公司之间的不良资产剥离纠纷问题解决了。但《答复》对不良资产的受让人起诉原债权银行案件人民法院能否受理并没有明确规定，各地法院处理结果不尽一致。当前需要明确的是，受让人从资产公司受让不良贷款后是否享有程序上的诉权和实体上的请求权。
银行的观点是： [2004]民二他字第25号《答复》虽没有明确规定第三人受让资产公司 “不良债权”的是否具有可诉性，但根据合同的相对性原理和债权转让的基本原理，后债权人的权利不能也不应该大于前债权人，前债权人既无诉权，后债权人对原债权人也不应有诉权。反过来讲，受让人受让债权的前手是资产公司，受让人起诉国有商业银行就等于资产公司在起诉国有商业银行，资产公司与国有商业银行剥离纠纷不具有可诉性，受让人也不能基于此起诉国有商业银行。
河南省部分法院的看法是：[2004]民二他字第25号《答复》解决的是资产公司诉银行的问题，不能把原告的主体限制到其他人；即使可以限制到受让人，由于《答复》解决的是“资产公司与国有商业银行在政策性金融资产转让协议发生的纠纷问题”，不适用受让人提起的“侵权”或其它之诉。有的法院认为，银行与受让人在剥离不良资产纠纷案件中均是普通的民事主体，故此，受让人起诉银行后法院应当受理。
湖南省高院则持另一种态度：该院《关于审理涉及银行不良金融资产转让纠纷指导意见》规定：因债权转让合同纠纷提起的诉讼，应坚持合同相对性原则，以转让合同的出让人和受让人为当事人，不得将无合同关系的上一手出让人列为当事人。江苏省一些地方法院审判实务所反映出的观点亦是如此。
对于此类案件法学界存在两中截然不同的认识，可概括为不予受理说和受理说两大类。
不予受理说也分为两种流派。中国社会科学院法学研究所民法研究室主任 梁慧星先生针对受让人起诉银行的一个案件实例的评析中认为：概而言之，“不良债权”的受让人难于从债务人获得清偿，是“不良债权”性质决定的，是受让人自己明知并自愿承受的风险。如果认为当初剥离“不良债权”存有“瑕疵”，受让人可以主张自己与资产管理公司之间的债权转让无效，或者追究资产管理公司的“瑕疵担保责任”。受让人无论主张债权转让无效或者主张“瑕疵担保责任”，均只能以资产管理公司为被告。银行剥离“不良债权”纵有不当，也绝无“采用违背善良风俗”的手段，“故意”损害第二次债权转让之受让人的任何可能性。因此，对于“不良债权”受让人起诉当初剥离该“不良债权”银行的案件，建议受理法院以不存在实体请求权为由，断然予以驳回！
最高人民法院政治部副主任刘贵祥在其主编的《当前审理金融纠纷案件中的疑难问题及对策》一书中认为：由于不良资产剥离是国家的财产划拨行为，由此产生的纠纷法院不应受理。
受理说主要见于案件的代理律师的观点。河南尊严律师事务所刘彤海律师在其《不良债权受让人不能起诉银行吗?》一文中形成了与梁慧星先生截然相反的观点。
2、剥离债务人破产终结或者尚未终结而形成的呆滞、呆帐贷款是否属于虚假剥离问题。
河南省一些法院的观点是：国家组建资产公司的任务是收购、管理、处置从国有商业银行剥离的不良贷款，以最大限度保全资产，减少损失。“据此可以认定，允许剥离的不良贷款，其前提是客观存在的资产，而因债务人宣告破产，受偿率为零，已归于消灭，故不符合剥离的条件。银行隐瞒了债务人已被宣告破产的事实，将已灭失的债权进行虚假剥离，并从资产公司取得的对价，其行为违反了诚实信用原则” 。有的法院认为，呆账虽然可以剥离，但应当告知呆账形成的原因及相关真实情况，否则属于过错。有些法院在案由定性上存在明显的差异，县级法院一般认定为合同纠纷，中级法院则定性为侵权纠纷。
湖南省高院则持相反观点，该院《关于审理涉及银行不良金融资产转让纠纷指导意见》规定：国有银行根据国务院或国务院有关部门文件分配的额度，划转给金融资产管理公司的不良金融资产属于国家财政部规定的呆帐贷款，金融资产管理公司再将该呆帐贷款转让，受让人以转让债权虚假为由请求确认转让合同无效或撤销合同的，人民法院不予支持。　
3、“以物抵贷”后将抵贷的债权剥离问题。
“以物抵贷”一般有两种情况：第一种情况是借贷双方协商以物抵贷，第二种情况是法院执行过程中（包括破产程序中经分配）裁定将债务人财产抵偿贷款。由于银行收回的实物是无法直接冲减账务上的贷款，必须将实物变为货币资金后清偿贷款。当实物变为现金（甚至根本无法变为现金）后的货币资金与抵偿的贷款有一定差额时，这一差额在银行事实上仍是以不良资产形态而存在，银行便按照剥离不良资产的政策将其剥离。
银行的观点是：以物抵贷后的债权在会计账务上仍反映为“资产”，国务院规定的是“剥离不良资产”，对于物抵贷后的债权予以剥离符合当时的政策。
有的法院认为，这部分贷款因“以物抵贷”后已经实现了债权，在此情况下剥离给资产管理公司又获取对价属于“双重受偿”，构成不当得利；有的法院认为这部分贷款因“以物抵贷”其法律上的债权债务关系已被消灭，借款合同已失去债权转让的基础，剥离的“贷款”属不能主张权利的“债权”，其做法违背了公平、诚信的原则。在案由上有的法院认定为侵权、有的法院认定剥离无效、有的法院认定为可撤销行为。在责任承担范围上法院判决标准不一，有的判决银行受让的收购资金应返还给受让人，有的判决银行对购买贷款的受让人承担“不能受偿”的等额赔偿责任，有的法院判决银行仅限于在受偿范围内承担责任。
湖南省高院《关于审理涉及银行不良金融资产转让纠纷指导意见》规定：在非“整体打包”转让的不良金融资产中，转让前国有银行已同债务人达成以物抵债协议抵消了部分或全部债务，或者已经清收了部分甚至全部债权，然后又将其作为不良金融资产转让，受让人据此请求银行返还已实现的部分或全部债权的，人民法院应予支持。
4、真债权假合同问题。
此类情况多见于银行与贷户之间确实存在债权债务关系，但剥离的债权凭证与银行发放贷款时划拨资金的凭据缺乏直接的对应关系（包括前文所述的“变更合同型”）。对此类问题，有的法院认为在剥离时制作的合同缺乏真实交易，故其是欺诈行为。在案由上有的法院认定为侵权、有的法院认定剥离行为无效、有的法院认定为可撤销行为。有的法院则认为，只要剥离时存在真实的借贷关系或者只要债务人和担保人在银行与资产管理公司的《债权转移确认书》上签字，视为借贷双方仅对借款合同的时间、格式加以变更，不违背法律，应当认定有效行为，债务人应当对于签字认可的债务承担责任。
5、如何认定虚假债权的问题。
湖南省高院《关于审理涉及银行不良金融资产转让纠纷指导意见》所称“虚假资产”，是指以下情形：
　　(一)伪造债权合同、借据、账单等书证材料的；
　　(二)债权已不存在或金额不足的；
　　(三)伪造债权转让通知确认书的；
　　(四)将尚未履行担保责任的“或有债务”作为可向被担保人追偿的现实债权进行转让的；
　　(五)债权存在其他不实情形的。
河南省部分法院则与湖南高院的《意见》迥异，对于以上五种类型之外的情形不乏以虚假处理的案例。
6、自办实体贷款剥离的处理问题。
湖南省高院《关于审理涉及银行不良金融资产转让纠纷指导意见》规定：国有银行对自己所开办的企业享有债权的，银行将该债权作为不良金融资产剥离、转让，如果银行对开办该企业出资不足或抽逃注册资金，不良金融资产受让人请求银行在出资不足或抽逃资金范围内承担相应民事责任的，人民法院应予支持。
河南省的部分法院在审理此类案件时，亦是将其做为普通民事案件审理，依照相关民事法律做出裁决。
法律实务界有观点认为，上述情形的实质是原债权银行与债务人混同，导致的法律后果是债权债务关系消灭，依民法通说，标的物自始不存在，导致合同不能履行的，合同无效，按照合同无效的原则进行处理；若债权受让人对资产公司行使可撤销合同权的应予支持。该观点见于黄松有主编的《合同法司法解释实例释解》（人民法院出版社出版）。